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CONSEILS IMMO

CHOIX DU TYPE DE LOGEMENT

Tout d'abord, déterminez les critères de votre futur choix: l'emplacement, la raison de votre emménagement, vos goûts personnels, la surface d'habitation, le type de logement et de construction que vous désirez et bien sûr, votre budget.
Il est conseillé d'investir tous les requis à l'étude systématique et profonde du sujet.
 

L'emplacement

Le premier point important pour l'achat d'un appartement est son emplacement ainsi que le type d'agglomération que vous souhaitez : en ville avec de nombreux services à proximité, ou à l'extérieur de la ville, au calme et "au vert".

Parmi les critères de choix du type d'agglomération et de la région d'Israel que vous souhaitez habiter, il est important de prendre en considération les voies d'accès à l'endroit désigné et son éloignement de votre lieu de travail. Vérifiez s'il est desservi par les transports publics, gare de chemin de fer ou gare routière.

Le choix du type de logement et de son emplacement découle, en grande partie, du style et de la qualité de vie adoptés par vous et votre famille. Il vous  faudra donc tenir compte de nombreux autres facteurs à classer selon votre ordre de priorité :

• options professionnelles
• établissements scolaires
• vie culturelle, loisirs et vie sociale
• âge et caractéristiques de la population locale
• services médicaux
• services sociaux
• institutions religieuses
• existence de transports publics
• centres commerciaux
• paysage et proximité de la mer, de la nature

L'environnement de l'habitation

L'environnement joue un rôle essentiel, et influence la qualité de vie.
Il est conseillé de vérifier la qualité des services fournis par la mairie ou par les autorités locales, ainsi que l'existence de services communautaires, jardins publics et aires de jeux pour enfants, examiner également la présence de parkings et centres commerciaux dans le quartier, les moyens de transport existants et leur fréquence.
Il est aussi recommandé de vérifier l'existence d'écoles primaires et maternelles à proximité, leur niveau d'enseignement, les possibilités d'activités extra scolaires etc...
Le voisinage constitue aussi un élément capital à prendre en compte. Optez pour un logement dans un quartier fréquenté par une population proche de vos caractéristiques : âges, revenus, niveau religieux, instruction etc...
Il est essentiel de s'intéresser aux plans d'aménagement de l'environnement (plan d'urbanisme) autour de l'appartement et autour de l'ensemble du quartier.
 
 
 

COUT DE L'INVESTISSEMENT

Coût de l'opération

De nombreux facteurs interviennent dans l'acquisition d'un logement, le principal étant le facteur économique. Devenir propriétaire d'un appartement est considéré comme une assurance économique, mais il ne faut pas oublier le coût élevé de cet achat.
Il est donc essentiel de bien se préparer sur le plan financier.

Quatre facteurs essentiels déterminent le prix d'un apartement :
     1. la valeur du terrain (qui varie essentiellement en fonction de son emplacement)
     2. la surface du logement
     3. les taxes et impôts divers
     4. le coût de la construction
 

La somme dont vous, l'acquéreur, disposez

Il est conseillé de dresser une liste des sources financières dont vous disposez pour l'achat de votre logement. Cette liste peut inclure l'argent obtenu de la vente de l'appartement précédent, les sommes en liquide prévues pour l'achat du nouveau logement, l'argent provenant de comptes épargne formation, comptes épargne retraite et autres dépôts bancaires.
Le total de toutes ces sommes constitue votre apport personnel.

Ensuite, vous établirez la liste des prêts que vous pouvez obtenir : 
l'aide au logement dispensée aux ayants droit du ministère de la Construction et de l'Habitat, les prêts immobiliers ordinaires des banques hypothécaires, les prêts parfois octroyés par un employeur et les prêts provenant de membres de la famille.
Le total de ces sommes représente votre dette hypothécaire (la dette hypothécaire de l'acquéreur).

En dressant ces listes, vous serez en mesure d'établir le budget précis, de connaître la limite de vos moyens, le montant exact de la somme à rembourser et les modalités de remboursement.
La proportion entre l'apport personnel et la dette sera ainsi bien déterminée, ce qui vous permettra de mieux délimiter le type d'appartement que vous pouvez acquérir.
 

L'aide accordée par le ministère de l'intégration

Nouveaux immigrants
Définition : Toute personne arrivée en Israel et ayant obtenu le statut de nouvel immigrant du ministère de l'Intérieur en vertu de la Loi du Retour de 1950. Ce statut permet aux nouveaux immigrants d'obtenir une aide gouvernementale spéciale dans divers domaines.
Dans le secteur du logement, les différents ministères concernés- Construction et Habitat, Intégration et Finances- coopèrent pour l'octroi de l'aide au logement aux nouveaux immigrants qui y ont droit. 
Le certificat d'ayant droit (Téoudat Zacaout) est attribué à l'immigrant qui n'a jamais été propriétaire d'un logement en Israel, qui n'a jamais possédé de parts dans une entreprise agricole ou un village coopératif, qui n'a pas reçu de compensation gouvernementale pour évacuer un logement ou d'allocation pour l'achat ou la restauration d'un logement et qui n'a pas été locataire d'un logement social d'une institution publique après la date du 15 décembre 1982. L'aide est conditionnée par la présentation d'un certificat d'ayant droit émis par le ministère de la Construction et de l'Habitat. 
La nature de l'aide varie selon les besoins de l'immigrant et couvre l'aide au loyer et l'octroi d'un prêt hypothécaire gouvernemental (Mashkenta).

Durée des droits des immigrants
La durée des droits des nouveaux immigrants varie selon la nature de l'aide : de 4 ans pour l'aide au loyer à 7 ans pour le prêt hypothécaire gouvernemental à partir de la date d'Aliah. Pour les immigrants arrivés le 1.9.1989 et après cette date, la période des droits s'étend à 15 ans.

Résident de retour en Israel
Est considéré comme résident de retour tout citoyen israélien ayant résidé à l'étranger au moins deux ans. Il n'a droit à aucune aide ni à aucune exemption en ce qui concerne l'achat d'un logement, mais il pourra obtenir une aide pour un prêt hypothécaire si sa situation répond aux critères du ministère de la Construction et de l'Habitat.
 

Calcul précis du coût de l'appartement

Vous devez prévoir que le coût réel de l'appartement sera supérieur au prix d'achat de l'appartement lui-même, qu'il soit ancien ou neuf. Il vous faut prendre en compte des frais annexes qui ajoutent 5% ou 6% au prix initial. Il est parfois recommandé d'augmenter un peu le montant du prêt immobilier (de 5.000 à 10.000$).
 

Coûts annexes à l'acquisition d'un appartement

La taxe à l'achat
Il s'agit d'une taxe au taux progressif payable par tout acquéreur d'un appartement, qu'il soit neuf ou ancien. Les barèmes d'imposition se situent entre 0,5% et 5% et la taxe doit être payée dans les 50 jours suivant la signature du contrat engageant les parties.
Les barèmes déterminant le taux de cette taxe sont mis à jour tous les trois mois. L'acquéreur paiera pour la première partie de la somme le taux inférieur (soit 0,5%); la somme restante sera taxée d'après les divers barèmes en vigueur et le prix du logement. Les acquisitions à des fins d'investissement sont taxées plus lourdement et ne bénéficient pas du premier barème de 0,5%.
Le calcul de la taxe à l'achat se fait d'après des barèmes d'imposition semblables à ceux de l'impôt sur le revenu.

Logement unique
Lors de l'achat d'un appartement par un particulier citoyen israélien dont c'est le premier logement acquis, la taxe est calculée selon 3 barèmes. Ces barèmes sont mis à jour tous les 3 mois selon l'augmentation de l'indice des prix de l'immobilier. Le calcul de la taxe se fait d'après les barèmes en vigueur au jour de l'achat de l'appartement.
Pour connaître les barèmes d'imposition en vigueur réactualisés tous les 3 mois, consultez le site du Centre Israélien pour la Construction: www.building.org.il ou appelez les bureaux de la taxe à l'achat au 03-5656444.

Logement supplémentaire
Tout acquéreur de résidence secondaire ne bénéficiera pas pour celle-ci du premier barème (0,5%) et l'acquisition sera soumise aux deux barèmes d'imposition supérieurs, soit 3,5% et 4,75%.
Mais, si l'acquéreur vend son premier appartement au cours de l'année suivant l'achat du second, il pourra également bénéficier du premier barème d'imposition (0,5%), comme n'importe quel acquéreur d'un premier appartement.
Lorsqu'un résident à l'étranger acquiert un appartement en Israel, il devra payer la taxe à l'achat selon les 2 barèmes d'imposition supérieurs: 3,5% et 4,75%.

Définition d'un logement
Le logement est défini par la loi comme un appartement dont la construction est achevée et qui est habitable.
Si le promoteur s'est engagé par contrat à achever la construction de l'appartement, ce dernier sera considéré comme logement et soumis à la taxe à l'achat.

Exemptions et réductions de la taxe à l'achat
Plusieurs catégories de la population ont droit à une taxe réduite d'un taux de 0,5% seulement. Parmi elles, certains handicapés à divers taux d'invalidité, les familles de militaires tués en service, les victimes d'actes terroristes. Pour vérifier les critères donnant droit à la taxe réduite, vous pouvez vous adresser aux bureaux du Bitouah Léoumi.

Les nouveaux immigrants détenteurs d'un certificat d'immigrant- Téoudat Olé- (en vertu de la loi du retour) ont droit à la taxe à l'achat réduite, au taux de 0,5%, pour une somme dont le montant est mis à jour tous les 3 mois, aux mêmes dates que les barèmes d'imposition ordinaires. Au-delà de cette somme, l'achat est taxé au taux de 5%.

Un nouvel immigrant est exempté de la taxe à l'achat dans les 2 cas suivants :

• une première fois, lors de l'achat d'un logement ou d'un terrain destiné à la construction d'un logement pour ses propres besoins.
• une seconde fois, lors de l'achat d'un local pour une entreprise commerciale ou d'un terrain pour la construction d'un tel local, destiné à l'immigrant lui-même ou à l'un de ses proches (y compris une entreprise agricole).

Transaction sans contrepartie (don d'un proche parent)
Un particulier qui reçoit un logement en don d'un proche parent (sans contrepartie) sera soumis à la taxe à l'achat à raison d'un tiers du taux habituel. Selon les termes de la loi, sont définis comme proches parents: le conjoint, le père ou la mère, les descendants (petits-enfants et arrière-petits-enfants), le conjoint d'un descendant, le frère et la soeur.
Le transfert d'un logement sans contrepartie (en don) entre conjoints mariés vivant dans le même appartement, est entièrement exempt de la taxe à l'achat. Mais, si les conjoints ne vivent pas dans le même appartement, ce transfert sera soumis à la taxe à l'achat comme dans le cas de n'importe quel proche parent, c'est-à-dire à raison d'un tiers du taux habituel.
Lorsqu'on transfère en don une partie d'un logement à un proche parent, on calcule la taxe à l'achat ordinaire pour la totalité de l'appartement et le bénéficiaire du don paie un tiers de la taxe au prorata de la partie reçue.
Puisque l'on ne peut pas calculer la taxe à l'achat d'un appartement transféré en don et sans contrepartie (donc sans prix de vente), un tel logement sera évalué d'après sa valeur sur le marché. Le nouveau propriétaire doit donc faire une estimation du bien d'après son propre entendement et calculer en conséquence le taux de la taxe à l'achat. Cette évaluation autonome sera ensuite soumise à l'approbation du directeur des taxes foncières.

Déclaration obligatoire
Tout acquéreur d'un logement doit déclarer son acquisition dans les 30 jours au bureau régional des taxes foncières, par le biais du formulaire 7002. En général, c'est l'avocat de l'acquéreur qui s'en occupe. Si l'acquéreur procède lui-même au calcul de la taxe à l'achat (sur la base d'une évaluation autonome), il dispose de 50 jours pour présenter sa déclaration au bureau régional des taxes foncières en joignant au formulaire 7002 le paiement de la taxe. Tout retard du paiement entraîne l'indexation du montant dû, des intérêts (au taux de 4%) et une contravention. La taxe à l'achat est payable dans toute les banques commerciales ainsi qu'à la Banque de la Poste, au moyen d'un bon à payer délivré par le bureau des taxes foncières lors de la déclaration ou par courrier si l'envoi suit de près la déclaration faite aux autorités fiscales.
Par jour de l'acquisition, on entend le jour de l'accord entre les parties, c'est-à-dire le jour de la signature du compromis de vente ou le jour du premier versement, si cette signature ou ce versement ont précédé la signature du contrat proprement dit. Le cours du dollar en vigueur le jour de l'acquisition est déterminant pour le calcul de la taxe à l'achat.

Commission de l'agent immobilier
Lorsqu'un appartement est acheté par l'intermédiaire d'un agent immobilier, L'acquéreur devra en général lui payer une commission. La loi prévent une commission de 2% du prix de la transaction + TVA à percevoir auprès de chacune des parties. Le montant de la commission est souvent négociable entre les parties. Dans le cas de l'acquisition d'un appartement neuf vendu  directement par le promoteur, le bureau de vente opérant surle site de construction ne prélève pas de commission.

Honoraires de l'avocat
La plupart des acquéreurs ont recours aux services d'un avocat lors de l'acquisition d'un appartement.
Les honoraires perçus par l'avocat pour l'acquisition d'un bien immobilier s'élèvent jusqu'à 2% du prix de la transaction + TVA. Le taux est déterminé par la renommée et l'expérience de l'avocat et par l'étendue des services exigés par l'acquéreur. On fait la distiction entre une simple consultation pour examen du contrat et la prise en charge complète de la procédure juridique comprenant la négociation initiale, la vérification du bien au registre des domaines et les inscriptions et démarches requises auprès des diverses institutions fiscales.
Tout promoteur a, en général, un avocat qui le représente pour l'ensemble du projet de construction. Lors de l'acquisition d'un appartement neuf, l'acquéreur est tenu de verser les honoraires à l'avocat engagé par le promoteur, lequel perçoit entre 1% et 2% du prix de la transaction. Toutefois, il est vivement conseillé à l'acquéreur de faire appel à un avocat le représentant, ne fût-ce qu'à titre de consultant, même si cela entraîne des frais supplémentaires.
 
 
 

FINANCEMENT ET PRETS HYPOTHECAIRES GOUVERNEMENTAUX

Mashkenta

En général, tout acquéreur d'un appartement a recours à un prêt plus ou moins important qui lui permettra de réaliser l'une des transactions les plus importantes de sa vie. La décision concernant le montant du prêt à contracter est, par nature, lourde de conséquences. Les prêts hypothécaires sont accordés en Israel par des banques hypothécaires ou par certaines banques commerciales. Depuis quelques années, plusieurs compagnies d'assurance ont également fait leur entrée sur le marché immobilier et certaines d'entre elles proposent aujourd'hui des prêts hypothécaires et complémentaires.
Les institutions hypothécaires actives en Israel sont: la Banque Léumi Le-Mashkentaot, la Banque Tephahot, la Banque Mishkan, la Banque Discount Le-Mashkentaot, la Jerusalem Bank, la Banque Adanim, la Banque Atsmaout (appartenant au groupe de l'International Bank) et la Banque Carmel auxquelles s'ajoutent la Banque Igud, la Banque Mercantile Discount et certaines compagnies d'assurance.
 

Qu'est-ce qu'une Mashkenta?

Ce prêt constitue une hypothèque du bien en garantie du paiement de la dette financière au créancier. Les banques hypothécaires accordent des prêts à long terme pour l'acquisition d'un appartement ou autre bien immobilier.
La signification juridique de la notion de prêt hypothécaire est l'inscription de l'hypothèque d'un bien auprès du cadastre au profit du prêteur afin de garantir le paiement du prêt accordé pour financer l'acquisition de ce bien. L'enregistrement de l'hypothèque permet d'éviter au propriétaire du bien hypothéqué de réaliser des transactions quelconques avec ce bien tant qu'il n'a pas remboursé le prêt ou sans l'accord du bénéficiaire de l'hypothèque. Les banques hypothèquent le bien immobilier à hauteur du prêt accordé pour son acquisition en sus des écarts d'indexation et des intérêts. Ainsi, la banque s'assure contre l'éventualité du non-respect des conditions de remboursement par l'emprunteur. Dans un tel cas, la dette serait réduite de la vente du bien qui est hypothéqué au bénéfice de la banque.
 

Montant du prêt

La décision du montant à emprunter doit evidemment tenir compte de la capacité mensuelle de l'emprunteur à rembourser. Il existe des plans de financement permettant des mensualités variables et certains diffèrent même le début du remboursement au bout d'une période définie. Il est important pour l'emprunteur de connaître les limites des possibilités qui s'offrent à lui et de prendre la formule dont il pourra respecter les conditions.
Les banques en Israel conseillent des remboursements de l'ordre de 30% des revenus nets.
Les banques hypothécaires en Israel ont coutume d'accorder sur leurs fonds propres de prêts immobiliers de 60% à 70% du prix de l'appartement. Si l'acquéreur dispose de biens supplémentaires qu'il souhaite hypothéquer contre un prêt, le financement peut atteindre 90% et plus du prix de l'appartement. Dans le cadre de la concurrence entre les banques hypothécaires, le montant maximum possible est susceptible d'augmenter de temps en temps.
 

Les garanties

Les banques hypothécaires exigent de l'emprunteur qu'il dispose d'un apport personnel de 10% du montant de l'acquisition, et ce, en gage de sa solvabilité. Ces banques ont même tendance à ne pas accorder de prêts dont les mensualités de remboursement dépasseraient le tiers des revenus mensuels nets de l'acquéreur (ou des revenus communs nets du couple acquéreur de l'appartement).
La banque hypothécaire demandera aussi à vérifier que l'achat de l'appartement se fait correctement et suivant la procédure légale et que les droits sur le bien seront bien hypothéqués au profit de la banque. Dans certains cas, la banque demandera la mise à disposition de garanties annexes. Parfois, elle demandera aussi des garants ou des "co-emprunteurs" répondant à ses critères.

L'emprunteur sera amené aussi, sur demande de la banque, à fournir certains documents:

• Contrat d'achat, pour assurer qu'il s'agit bien d'un prêt pour l'acquisition légale du bien.
• Extrait d'inscription auprès du cadastre ou Certificat de droits délivré par l'Administration du Territoire Israélien ou par la société de transaction immobilière.
• Engagement du vendeur, pour l'inscription de l'hypothèque en premier rang au profit de la banque/l'organisme octroyant le prêt hypothécaire.
• Permis de construire et plan certifié de construction- ces documents ne seront exigés que pour un prêt à la construction individuelle.
• Attestation de revenus, pour s'assurer de la solvabilité de l'emprunteur, la banque demandera la présentation des trois ou quatre derniers bulletins de paie de ce dernier si celui-ci est salarié. Si l'emprunteur est un indépendant, il devra présenter à la banque sa dernière feuille d'impôts sur le revenu. D'autre part, les banques ont l'habitude de demander les relevés bancaires de l'emprunteur sur les trois derniers mois précédant la réception du prêt.
• Renseignements sur les garants, si la banque a demandé de joindre au prêt des garants ou des co-emprunteurs dans le cadre des garanties à apporter, l'emprunteur devra aussi présenter à la banque des attestations de revenus concernant ses garants.
• Expertise, lorsque l'acquisition concerne un logement de deuxième main, les banques hypothécaires exigent l'estimation de la valeur du bien par un expert foncier. Cette demande a pour but de garantir à la banque que le montant du prêt sollicité correspond bien à la valeur du bien. Les différentes banques ont chacune une liste d'experts fonciers agréés par leur établissement dont l'un devra réaliser l'estimation aux frais de l'emprunteur.

Contrat de crédit

Les documents répertoriés ci-dessus serviront à obtenir l'accord du prêt. Une fois l'accord obtenu, les emprunteurs devront signer un contrat de crédit. Avant de signer, ils peuvent transmettre le contrat pour consultation auprès d'un avocat afin d'obtenir un avis professionnel ou pour en prendre connaissance eux-mêmes. Il ne faut pas voir le document transmis par la banque comme irrévocable. 
 

Garanties de substitution

L'inscription de l'hypothèque au profit de la banque ne pouvant s'accomplir tant que l'appartement n'est pas enregistré auprès du cadastre au nom de l'acquéreur, les banques ont coutume à ce stade de l'opération de demander des garanties de substitution.

Ces garanties de substitution sont:

• Acte d'engagement à l'inscription de l'hypothèque, engagement écrit par le vendeur du bien (titulaire actuel des droits sur le bien) à inscrire l'hypothèque au profit de la banque dès l'enregistrement de la propriété au nom de l'acquéreur, et à restituer les sommes reçues pour le bien immobilier à la banque en cas d'annulation de la transaction. La banque demandera à l'acquéreur de signer une procuration notariée à son profit afin d'assurer cette inscription.
• Mise en gage des droits, la banque peut exiger des acquéreurs de signer un acte de mise en gage. Par cet acte, l'acquéreur accepte de mettre en gage au profit de la banque les droits qui lui sont conférés sur le bien par l'intermédiaire du contrat d'achat.
• Garanties selon la loi sur la vente d'appartements, la loi sur la vente d'appartements oblige les entrepreneurs qui vendent des appartements neufs à assurer les sommes perçues en acompte sur le prix de l'appartement. La loi stipule certaines garanties possibles telles qu'une notification d'opposition, l'apport d'une garantie bancaire ou une police d'assurance.
• Apport personnel comme premier versement, avant le déblocage du prêt, la banque demandera un certificat du vendeur attestant qu'il a bien perçu 10% à 15% du prix de l'appartement sur les ressources personnelles des acquéreurs.
• Prélèvements automatiques, parallèlement à la signature du contrat de crédit, l'emprunteur devra signer un formulaire d'autorisation de prélèvement automatique des mensualités courantes sur son compte bancaire.
• Assurance Immobilière et Assurance Vie, les banques hypothécaires exigent de l'emprunteur qu'il assure les murs du logement (biens oersonnels non compris), l'assurance servant d'hypothèque au prêt, et ce, afin d'en assurer son intégrité et son bon état. De même, la banque exige de l'emprunteur de contraxter une assurance vie qui lui garantit le versement du solde du prêt hypothécaire en cas de décès ou d'incapacité au travail de l'un des emprunteurs. Les banques hypothécaires ont coutume de proposer à l'emprunteur des polices d'assurance émanant de compagnies qui leur sont attachées, mais la loi autorise l'emprunteur à choisir son assurance de manière autonome et à la fournir avec sa mise en gage à la banque. Si l'emprunteur dispose déjà d'une assurance vie, il n'est pas tenu de prendre une assurance vie supplémentaire, mais il doit mettre celle-ci en gage au profit de la banque.

Différentes formules hypothécaires

Les banques hypothécaires en Israel proposent diverses formules d'hypothèque. Les plans proposés sont nombreux et nous entendons régulièrement parler de nouvelles opérations bancaires dans ce domaine. Le niveau de services varie lui aussi d'une banque à l'autre. Ainsi, il importe d'effectuer une étude complète avant de décider du type de prêt à contracter. De plus, il est bon de savoir qu'il est souhaitable de négocier le taux d'intérêt et les conditions de ce prêt.
Les banques proposent des formules soumises ou non à l'indexation, des formules à taux variable ou fixe ou encore une combinaison des deux.

La liste suivante fait état d'une partie des formules proposées:

• Prêt indexé à taux fixe, il s'agit d'un prêt dont le taux est fixé au moment de la prise d'hypothèque et qui ne subira aucune modification tout au long de la période de remboursement, quels que soient les compensations et les changements pratiqués sur le marché et sachant que cet intérêt s'ajoute à l'indexation du prêt. Ce prêt s'avèrera intéressant en particulier si les taux du marché sont appelés à augmenter dans le futur, mais dans le cas contraire, la transaction ne profitera pas à l'emprunteur. Ce prêt protège donc l'emprunteur de risques à venir mais ne lui laisse pas par ailleurs l'opportunité de bénéficier d'une éventuelle baisse du taux d'intérêt. Le prêt à taux fixe est considéré comme la formule la plus stable pour l'emprunteur.
• Prêt indexé à taux variable, dans ce type de prêt, un taux est fixé pour une première période (1 à 5 ans). Ensuite, le taux d'intérêt est fixé suivant les conditions du marché pour une période supplémentaire et ainsi de suite, jusqu'à remboursement complet du prêt. Le taux d'intérêt de la première période est parfois très bas, mais son renouvellement sera supérieur au taux du marché. L'adoption de ce type de formule demande donc mûre réflexion. Son avantage réside dans l'opportunité qu'il offre de pouvoir bénéficier d'une baisse future du taux d'intérêt. En revanche, une hausse du taux appliqué au prêt. Ainsi la chance offerte est porteuse de risque. Ce type de prêt est intéressant surtout lorsque le taux d'intérêt est particulièrement élevé et qu'il est supposé baisser. En outre, cette formule reste intéressante également si l'emprunteur prévoit un remboursement anticipé du prêt, le risque se trouvant ainsi réduit. Récemment, l'inspecteur général des banques a stipulé que dans le cadre de prêts indexés à taux variable, le changement de taux se fera sur une base externe indépendante, et ce, afin de garantir qu'en date du changement de taux, les banques n'augmentent pas l'intérêt de manière inconsidérée et sans rapport avec le taux du marché.
• Hypothèque mixte, ce type de prêt permet de répartir le risque des diverses indexations. Selon cette formule, le montant du prêt est divisé en une première partie indexée sur l'indice des prix, une deuxième partie indexée sur le dollar et une autre partie sans indexation (au taux de base bancaire). Le grand avantage de cette formule consiste dans la réduction de l'incertitude obtenue grâce à la répartition du risque sur plusieurs options.
• Prêt en shekels indexé sur le dollar, ce type de prêt est indexé sur le cours du dollar et se prend au taux LIBOR augmenté d'un certain pourcentage. Le taux LIBOR est fixé selon la moyenne de l'intérêt en dollar des cinq grandes banques de Londres. Il est donc important de vérifier pour les prêts en dollars le taux de remboursement du prêt. Dans certains cas, le remboursement s'effectue selon le taux de change de la banque qui est supérieur au taux représentatif de la devise. Dans d'autres cas, le remboursement du prêt s'effectue suivant le taux représentatif du dollar.
• Prêt non indexé, au taux de base bancaire ("Prime"), prêt sans indexation soumis au taux d'intérêt en shekel admis dans les banques commerciales (taux de base bancaire) augmenté d'un certain pourcentage. Les prêts non indexés ne se sont développés que récemment suite à la hausse de l'inflation. 
• Hypothèque échelonnée, cette formule autorise le réglement anticipé ou différé des versements en fonction de la situation financière de l'emprunteur, permettant ainsi d'adapter le rythme de remboursement aux besoins spécifiques de ce dernier. Ainsi un jeune acquéreur dont les revenus sont appelés à augmenter plus tard, peut commencer le remboursement de son prêt par de faibles versements et les accroître au fil des années. Cette formule donne aussi la possibilité de ne commencer le remboursement du prêt qu'après une certaine période. Cet arrangement convient en particulier à ceux qui se portent acquéreurs d'un logement sur plan ou en construction. En effet, ils ne commenceront ainsi à rembourser qu'à la réception de l'appartement, évitant d'avoir à assumer parrallèlement la mensualité du prêt hypothécaire et le loyer de leur logement actuel pendant la période intermédiaire.
• Crédit immobilier pour une construction individuelle, même ceux qui construisent eux-mêmes leur maison ont besoin de prêts pour financer cette construction. Les banques hypothécaires leur proposent une solution qui leur permet de retirer des fractions de prêt selon les besoins et l'état d'avancement des travaux. Cette formule a pour but d'éviter le paiement d'intérêt sur les sommes du prêt qui ne sont pas encore utilisées.
• Prêts de transition, prêts à court terme destinés aux acquéreurs qui, certes, ont besoin d'un prêt dans l'immédiat mais qui seront prochainement en mesure de s'en passer, soit parce qu'ils attendent une entrée d'argent importante, soit parce qu'ils comptent sur la vente de leur ancien appartement. Dans le cadre de tels prêts, il est possible de n'inclure dans les mensualités que les intérêts pour ensuite rembourser le capital à la fin de la période de prêt. D'autre part, il est parfois possible de rembourser l'intégralité du prêt, avec intérêts et indexation, à la fin de la période de prêt et sans passer par des mensualités. Ce genre de prêt convient particulièrement aux acquéreurs d'un nouvel appartement qui n'ont pas encore vendu leur ancien logement. En effet, l'avantage essentiel de cette formule consiste à faciliter la prise de décision de la vente ou de l'achat d'un appartement, tout en permettant à l'acquéreur de réaliser la vente du bien actuellement en sa possession sans subir de pression extérieure et en se concentrant sur des éléments rationnels.

Paliers de remboursement et remboursement anticipé

Avant de décider de la nature du crédit à prendre, il est important de vérifier les paliers de remboursement et la possibilité d'un remboursement anticipé.
Les diverses formules proposées par les banques ne se distinguent pas seulement par les taux d'intérêt appliqués et par les différentes méthodes d'indexation. Il existe un autre paramètre important : le nombre de paliers de remboursement possibles et l'éventualité d'un remboursement anticipé sans indemnité supplémentaire.
Parfois un prêt accordé à taux légèrement plus élevé qu'un autre crédit sera préférable à ce dernier parce qu'il permet plus de souplesse au niveau des paliers de remboursement ainsi qu'un remboursement anticipé sans indemnité.
Cette considération est pertinente notamment si l'emprunteur prévoit, avant le terme de la durée du prêt, une entrée d'argent qu'il envisage d'utiliser pour solder son prêt. Lors d'un remboursement anticipé partiel de la Mashkenta, l'emprunteur peut écourter la période de remboursement restante ou encore réduire le montant de ses mensualités sur cette période.
Tout remboursement anticipé étant soumis à une indemnité, il y a lieu d'en soupeser l'intérêt économique en fonction des conditions de prêt et du coût de ladite opération. Il faut notamment calculer s'il vaut mieux payer l'indemnité de remboursement anticipé ou s'il est préférable d'attendre l'échéance du prochain palier de remboursement. Cette décision doit aussi tenir compte du taux d'intérêt qu'il est possible d'obtenir pendant cette période d'attente, et de la somme destinée à être remboursée.

Transfert du prêt hypothécaire
Autre point à signaler : la possibilité de transférer votre prêt hypothécaire. Les crédits immobiliers constituent des prêts à long terme. En de nombreux cas, au cours de cette période de remboursement, l'emprunteur doit vendre le bien hypothéqué pour déménager. Il a alors la possibilité de solder le prêt par remboursement anticipé ou bien de demander à la banque prêteuse une autorisation de transfert de prêt hypothécaire sur un nouvel appartement. Ce transfert revient en fait à hypothéquer le nouveau logement en effectuant une main levée sur l'appartement précédent et à corriger respectivement le contrat de prêt. Si vous avez obtenu votre Mashkenta sous de meilleures conditions que celle de la nouvelle hypothèque, le transfert de prêt hypothécaire sera préférable du point de vue financier à l'éventualité d'un remboursement.
Il faut que la banque autorise le transfert, mais elle ne le fera que si la mise en hypothèque du nouvel appartement lui apporte une garantie satisfaisante, c'est-à-dire si la valeur de ce nouveau bien est au moins égale à celle du bien actuellement hypothéqué. Mieux vaut donc obtenir un accord de principe de la banque avant de décider de l'acquisition du nouvel appartement et du transfert de prêt correspondant.
Si les vendeurs d'un bien existant n'ont pas encore trouvé d'appartement, ceux-ci fourniront une garantie bancaire à hauteur du prêt contracté, augmenté d'un certain pourcentage, jusqu'au transfert et à la mise en hypothèque d'un autre bien immobilier.

Concurrence sur le marché hypothécaire
Ces dernières années s'est établie entre les banques hypothécaires une forte concurrence dont le principal résultat a été l'amélioration des prestations dans plusieurs domaines bancaires, et notamment la réduction du temps d'attente pour obtenir une autorisation de prêt, davantage d'heures d'activité de ces banques, la réduction des démarches pour l'obtention d'un prêt et l'accord de meilleures conditions à l'emprunteur. Il est important de réaliser une étude complète et une comparaison entre plusieurs banques hypothécaires ou banques commerciales et compagnies d'assurance proposant des crédits immobiliers. Vous pouvez vous adresser aux centres d'appel téléphoniques des diverses banques. Vous pouvez aussi visiter les sites Internet équipés de calculatrices permettant de chiffrer les données pertinentes pour les différentes formules et également d'obtenir un accord de principe pour le prêt.
Avant d'accepter le prêt, il est important d'en négocier les conditions avec la banque. Ces négociations doivent porter sur le taux d'intérêt, le montant maximum du prêt, les garanties requises et les paliers de remboursement ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé, ceci sans perdre de vue que le marché hypothécaire est des plus concurrentiels et que les banques recherchent la réalisation de la transaction autant que les emprunteurs.
 

Certificat d'ayant droit du Ministère de l'Habitat (Nouveaux immigrants et Résidents de retour en Israel)

Nouveaux Immigrants- Olim Hadashim
L'Etat d'Israel considère l'aide à l'acquisition d'un appartement comme un objectif national. Les nouveaux immigrants dont c'est le premier logement acheté en Israel, bénéficient d'avantages financiers et de réductions d'intérêt sur certaines parties du prêt. Les avantages sont octroyés selon des critères fixés par le Ministère de la Construction et de l'Habitat, d'après une méthode de cumul de points correspondant aux paramètres suivants: nombre d'enfants, nombre d'années en Israel, service militaire etc..

Les familles de nouveaux immigrants recevront une aide au prêt hypothécaire selon leur ancienneté en Israel et le nombre d'enfants. De plus, ils bénéficient des avantages suivants :

• Addition de 730 points par famille d'Olim Hadashim.
• Un minimum de points accordés aux familles disposant de peu de points (selon leur ancienneté en Israel).
• Aide supplémentaire à ceux qui ont effectuéleur service à Tsahal.
• Aide supplémentaire aux familles ayant 5 ans ou plus de présence en Israel.
• Prêts et allocations supplémentaires dans certains lieux particuliers.

Prêt local
En plus de l'aide donnée aux ayants droit, certaines régions d'Israel accordent un supplément d' "aide locale" constitué de prêts locaux et dans certains cas même une allocation locale. Il est important de signaler que dans certaines villes, le prêt local n'est accordé que sur l'achat d'un appartement neuf, et non de deuxième main, dans le but d'encourager l'acquisition de logements neufs dans ces régions.
 

Documents à joindre à la demande d'un certificat d'ayant droit

Lors de votre demande de certificat d'ayant droit, vous devrez fournir quelques documents selon les cas :

• carte d'identité du demandeur (avec renseignements d'état civil des enfants)
• acte de mariage
• certificat de service militaire à Tsahal, à obtenir auprès du commandant de la ville 
• renseignements d'état civil des frères et soeurs (numéro d'identité, année de naissance, date de mariage et adresse)
• acte de divorce ayant valeur de jugement

CHOIX ET EXAMEN DU BIEN IMMOBILIER

Il est important que l'appartement ou la maison choisi/e réponde aux objectifs de votre budget mais il n'est pas moins important qu'il ou elle convienne à votre style de vie, présente les caractéristiques qui plaisent à la famille et que sa conception interne corresponde à vos besoins et à ceux de votre famille.

Il est donc souhaitable de prêter attention à certains détails lors de la recherche de votre appartement:

• Y a-t-il assez de place pour toute la famille, aujourd'hui et pour les prochaines années?
• La conception interne convient-elle aux besoins de la famille?
• Y a-t-il assez d'aires de rangement?
• Y a-t-il suffisament de cabinets de toilettes et/ou de douches?
• Le balcon/ la terrasse ou la cour sont-ils de la taille voulue?
• Y a-t-il des écoles primaires et maternelles dans le quartier?
• Existe-t-il des services communautaires développés dans le quartier?
• Mieux vaut examiner avec soin les points susceptibles de poser des problèmes par la suite. C'est par exemple le cas des ajouts, défauts ou des parties rénovées dans les appartements de deuxième main.

Taille de l'appartement: superficie et nombre de pièces

La superficie de l'appartement en Israel est indiquée selon la norme israélienne 975. Cette norme concerne le mode de calcul de la superficie d'un logement et stipule que cette surface se caractérise par deux composantes: "superficie d'habitation réelle"  et  "superficie nominale". 
La superficie d'habitation réelle de l'appartement que nous avons coutume d'appeler "superficie nette" inclut toutes les surfaces de l'appartement, y compris les surfaces sous les cloisons, l'intérieur de l'appartement et les murs extérieurs. En cas de mur mitoyen, une moitié de la surface correspondante est attribuée à chaque appartement concerné. Dans la majeure partie des cas, la superficie d'habitation réelle est celle qui sera portée au cadastre sous le paragraphe intitulé- superficie de l'appartement.
La superficie nominale de l'appartement, plus connue sous l'intitulé "surface brute", comprend la surface d'habitation réelle de l'appartement ainsi que la surface commune de la cage d'escalier. Cette surface commune est partagée entre les copropriétaires au prorata de la superficie de leurs appartements respectifs, ce qui revient à comparer la surface intérieure de l'appartement et le total des surfaces intérieures de tous les appartements de l'immeuble. Il est d'usage d'attribuer à chaque appartement d'autres surfaces telles que la place de parking et/ou la remise et/ou une quote-part du toit de l'immeuble (si celui-ci n'est pas rattaché au dernier étage), l'abri d'étage, etc. La surface imputée à l'appartement n'est pas comptée dans sa superficie proprement dite et est inscrite auprès du cadastre comme surface imputée.
La chambre forte, espace protégé au sein de l'appartement, constitue une pièce supplémentaire dans tout appartement construit après 1991. La superficie légale de la chambre forte est de 5m² au moins. Bien que cette chambre soit considérée comme aire de service, les autorités locales ont coutume de prélever sue cette surface l'intégralité de l'impôt foncier. Du point de vue de la superficie de l'appartement, la chambre forte est considérée et présentée en général par tous les promoteurs comme une pièce à part entière.

Cela dit, il est important de vérifier si la surface de chaque pièce satisfait bien les besoins des acquéreurs. S'il s'agit d'un appartement dont la construction n'est pas terminée, il ne faut pas se contenter de la superficie indiquée sur le contrat, mais contrôler le plan de construction et calculer la surface intérieure de chaque pièce. Mieux vaut savoir d'avance l'usage à faire de chaque pièce et les meubles qui sont à y placer. Les préférences de chaque acquéreur constituent elles aussi, un élément de poids dans la décision. Certains préfèrent une vaste chambre à coucher et d'autres préfèrent un grand salon et des chambres plus petites. Certains opteront pour une cuisine grande etspacieuse tandis que d'autres se contenteront d'une cuisine de taille plus modeste.
Si par contre, la construction dee l'appartement est déjà terminée, il est possible de se munir d'un mètre et d'un carnet de notes lors d'une visite pour mesurer les diverses surfaces. Ainsi vous pourrez contrôler personnellement la conformité de l'appartement à vos propres exigences. 
 

Le prix est-il raisonnable?

Il existe plusieurs moyens de vérifier si le prix de l'appartement qui vous intéresse est raisonnable. L'un deux consiste à faire appel aux services d'un expert foncier pour avoir un avis professionnel. Il est également possible de demander une estimation à un agent immobilier qui travaille dans le secteur de l'appartement. On peut aussi téléphoner et demander le prix d'autres appartements proposés à la vente dans le même quartier, ou encore consulter un Argus Immobilier. Pour plus d'objectivité, il est conseillé de ne pas se contenter d'une seule source d'information, mais de combiner plusieurs prises de renseignements.
Bien sûr, chaque solution présente ses qualités et défauts et aboutira à des résultats différents, mais il n'en reste pas moins que ces résultats pourront le plus souvent vous fournir une indication réelle sur le prix à accepter.

Les prix des appartements du même quartier peuvent fournir un bon indice pour juger de l'acceptabilité du prix proposé à l'acquéreur. Cependant, il faut se rappeler que chaque appartement en soi présente ses propres avantages et inconvénients et que ceux-ci ont une incidence sur leur prix. Ainsi, un appartement rénové sera plus cher qu'un autre qui ne l'a pas été, un appartement en façade peut différer d'un autre sur cour. En réalité, les appartements du quartier risquent de présenter un état des lieux différent de celui du logement auquel vous vous intéressez. Il faut souligner aussi que le prix que le vendeur espère réellement tirer de l'appartement n'est pas toujours révélé lors d'une première conversation pour information.

Consultation auprès d'un expert foncier. L'estimation donnée sera en générale professionnelle et objective. L'expert foncier est le seul professionnel qui soit légalement autorisé en Israel à donner une telle appréciation d'un bien foncier. L'expert est censé effectuer un contrôle complet et examiner l'état physique de l'appartementainsi que son état juridique. De plus, l'expert foncier prendra en compte d'autres facteurs, notamment la proximité d'un axe routier principal ou d'une autre source de bruit, et d'autres données telles que la comparaison de transactions similaires réalisées dans le même secteur. Cela dit, cette consultation, contrairement aux autres moyens de vérification est coûteuse et une double consultation auprès de deux experts fonciers, peut aboutir à des estimations du bien légèrement différentes. En effet, la plupart de ces experts n'exercent pas seulement dans les limites du terrain qu'ils connaissent à la perfection, ce qui les influence parfois dans l'estimation du prix. Il n'en reste pas moins qu'une consultation auprès d'un expert foncier fournit en général une appréciation claire et nette des droits de construction liés à l'appartement, permis de construire, plans de copropriété à vérifier, versements des différents impôts et taxes, valeur marchande propre du bien acquis, etc. Cette vérification restera en général la plus sûre et la plus fiable.

La consultation d'un agent immobilier présente elle aussi ses avantages. L'agent est généralement un professionnel qui connaît bien son secteur et le niveau de la demande. Lui aussi saura caractériser les avantages et inconvénients de l'appartement et en tenir compte dans l'estimation du prix qu'il donnera. Mais il est aussi animé d'intentions supplémentaires. Dans de nombreux cas, les agents préfèreront, pour pouvoir être chargés de l'appartement, atténuer les attentes de l'acheteur et donner une estimation légèrement inférieure (en cas de vente d'appartement).
Un futur acquéreur d'appartement peut, par exemple, se présenter à plusieurs agences immobilières et faire une étude des prix de l'immobilier en un secteur donné. Les prix qu'il obtiendra des agents en se présentant comme vendeur risque d'être différents de ceux qu'il obtiendra des agents en tant qu'acheteur. Mais la moyenne des prix recueillis lui donnera une idée assez fiable de l'état du marché.

Choix de la société de construction ou de l'entrepreneur. Après maintes hésitations, l'étude des possibilités de financement, l'identification de l'appartement qui convient et la décision de son achat, il reste maintenant à examiner les choses en profondeur.
Avant d'acquérir un nouvel appartement auprès d'une société de construction ou d'un entrepreneur, il est important de vérifier en quelles mains votre argent va être déposé: quelle est l'expérience de l'entrepreneur, la taille de la société de construction et sa solidité financière, sans oublier sa réputation professionnelle.
Si le nom de l'entrepreneur ou de la société de construction vous est inconnu ou si vous ne connaissez pas d'autres prohets bâtis par ses soins, il est souhaitable de lui demander, ou à son représentant commercial, une liste de ses projets précédents afin de les visiter. Une telle visite permet de se rendre compte de la qualité de la construction et même de discuter avec les résidents pour juger de leur satisfaction.
 

Quelques contrôles supplémentaires sont conseillés:

Il est vivement recommandé de demander à l'entrepreneur dès le début de la négociation, de vous présenter sa "license d'entrepreneur" pour l'année en cours et d'en vérifier la validité.
La license octroyée par le Ministère de la Construction et de l'Habitat précise la catégorie professionnelle de l'entrepreneur qui détermine les branches dans lesquelles il lui est officiellement permis de travailler. Cette license indique aussi sa catégorie financière, qui définit l'ampleur maximale des travaux qu'il est autorisé à accomplir. Il y a donc lieu de vérifier que les travaux de construction proposés par l'entrepreneur s'inscrivent bien dans le cadre de ses catégories: professionnelle et financière. Lors d'une visite dans d'autres projets réalisés par le même entrepreneur et d'une discussion avec les résidents, il sera bon aussi de juger des finitions et du rapport existant entre l'entrepreneur et ses clients.
De même, il est souhaitable de contrôler autant que possible la situation financière de l'entrepreneur.
 

Vérifications des plans - Plan d'aménagement urbain

Toute autorité locale en Israel a un plan d'urbanisme dérivé des plans d'aménagement national et régional. Ce plan directeur trace les contours du plan d'urbanisme et indique les grandes lignes actuelles et futures de planification urbaine. Il prévoit et trace les espaces verts et ouverts, établissements publics, services communautaires devant être construits à proximité du quartier choisi, routes planifiées et en construction, etc. L'importance du plan d'urbanisme est d'autant plus grande, qu'outre ces données, il stipule également dans son réglement toutes les instructions relatives à la construction en des endroits spécifiques et dans toute la ville, comme les pourcentages de terrain réservés à la construction, les formes de construction, terrasses/balcons, ajouts, finitions extérieures, et ainsi de suite.

Si vous avez l'intention d'acheter un appartement dont la construction est déjà achevée ou sur le point de l'être, il est important de le contrôler, entre autres, du point de vue architectural. Pour vous en faire une idée précise- il est recommandé de visiter l'appartement plusieurs fois et à différentes heures de la journée. Au cours de ces visites, il faudra concentrer votre attention sur les aspects tels que :

• L'emplacement de l'appartement dans l'immeuble avec ce que cela comporte de possibilités de dérangement dû aux voisins, ainsi que l'emplacement des pièces par rapport aux autres appartements.
• L'orientation de l'appartement : avant de décider de l'achat d'un appartement en copropriété, mieux vaut vérifier aussi si celui-ci donne sur le parking de l'immeuble ou bien sur l'espace vert avec jeux d'enfants et ses bruits naturels.. ou encore sur la cage d'escalier, près des ascenseurs, etc.
• L'aération: l'appartement est-il aéré à votre goût?
• Les caractéristiques physiques de l'appartement correspondent-elles à celles annoncées dans ses spécifications techniques et répondent-elles à vos exigences, ou bien serez-vous obligé d'investir dans des travaux d'amélioration avant même d'emménager?
• L'appartement est-il livré avec parking privé et ce stationnement correspond-il aux dimensions indiquées sur le contrat?
• La superficie de l'appartement correspond-elle à celle promise par l'entrepreneur/inscrite sur le contrat?
• S'il s'agit d'un appartement en terrasse (penthouse), il est souhaitable en plus des points déjà mentionnés, de vérifier si la tranquilité et l'intimité qu'on est en droit d'attendre d;un tel appartement sont bien assurées.
• Si vous vous destinez à acquérir un appartement avec balcon, prenez soin de vérifier si le balcon est assez grand pour vous et s'il préserve suffisamment l'intimité de votre famille, etc.

Observation de l'environnement

Hormis l'appartement lui-même, souvenez vous que pour pouvoir profiter pleinement du confort qu'il vous offre, il est important de vérifier que les surfaces, installations et accessoires de l'immeuble définis comme communs et pour lesquels vous avez, en toute connaissance de cause ou indirectement payé dans le cadre de votre acquisition, répondent bien aux critères et aux objectifs qui leur sont spécifiques. Il est donc conseillé de ne pas se contenter d'un contrôle de l'appartement, mais aussi d'inspecter correctement les parties communes et notamment les points suivants :

• Etat et qualité des ascenseurs, leur nombre, leur taille, la largeur de leur ouverture.
• S'il existe des remises des remises, des rangements de poussettes dans l'immeuble ou des salles de réunion qui, selon les désignations de l'entrepreneur, sont compris dans les parties communes et à votre disposition. Vérifiez si ces lieux répondent aux exigences de leur destination.
• S'il existe dans l'immeuble des installations spéciales qui concernent tous les résidents (piscine, salle de gym, salle de jeux, hall d'entrée, etc.), il est important de procéder également à une visite soignée de ces endroits.

Spécifications techniques

Le document des spécifications techniques donne le détail de tous les matériaux et technologies utilisés dans la construction de votre logement, du type de parpaings au type d'interrupteurs électriques. Ce document est d'une importance capitale bien que la plupart des acquéreurs ne vérifient ni ne négocient son contenu avec l'entrepreneur. La qualité des matériaux de construction aura une influence décisive sur la qualité de la vie dans l'appartement ainsi que sur son prix. Lorsque l'appartement est neuf,propre et que les plâtres viennent d'être faits, il est difficile de savoir exactement la nature des matériaux utilisés. C'est pourquoi il est important de consulter les spécifications techniques avec attention et d'en comprendre le contenu.
Conformément à la Loi sur la vente d'appartements neufs, il incombe au vendeur du bien de joindre au contrat le document complet des spécifications techniques. Assurément, ses paragraphes sont en majeure partie techniques, mais il est essentiel de prêter attention aux détails qui ont une incidence sur la qualité de la vie dans l'appartement. Les spécifications techniques font partie intégrante du contrat et engagent l'entrepreneur. Il vous revient donc de contrôler, au cours des différents stades de la construction, que votre maison se bâtit dans le respect des engagements pris.
Cela dit, les spécifications techniques représentent un certificat de garantie du bien qui est en votre possession. Il est d'usage de parler de "standard d'entrepreneur", mais ce standard diffère d'un entrepreneur à l'autre et la qualité de réalisation a certes, elle aussi, son importance. Plus tard, si vous envisagez de revendre votre appartement, vous pourrez présenter aux éventuels acheteursle document des spécifications techniques et flatter les qualités d'isolation de la maison (parpaings isolants ou plâtre thermique), l'installation sanitaire encastrée (ou autre) et le dallage de telle ou telle marque.

Quelques points qui méritent particulièrement votre attention :

• Label Standard, il est souhaitable de vérifier que les matériaux de construction sont conformes à la norme israélienne et portent un label standard israélien ou international connu.
• Adaptation des matériaux à l'emplacement de l'appartement, il est important de s'assurer que les matériaux de construction sont bien adaptés à la localisation de l'appartement, sachant qu'en certains lieux géographiques la construction est plus sensible qu'en d'autres à certains matériaux. 
• Espace protégéindividuel (chambre forte), pour être aux normes, la chambre forte doit couvrir un minimum de 5 m² de surface intérieure, avoir des ouvertures d'aération, ses porte et fenêtre doivent être résistantes aux chocs et aux pénétrations de gaz. Il n'est à négliger en outre, de vérifier jusqu'à quel point la pièce se prête à une utilisation quotidienne.
• Isolation du toit, mieux vaut appliquer des méthodes avancées pour isoler le toit, comme par exemple, des plaques de bitume et assurer ainsi une isolation thermique maximale. Si le toit est destiné à être utilisé, il doit être pavé après calfreutage et isolation. Le parapet doit également être suffisamment haut.
• Isolation thermique, les moyens d'isolation subissent entre autres, l'influence du climat et de la qualité des finitions, par exemple : le type de brique, la densité du béton, les matériaux d'isolation, les revêtements muraux et le type de fenêtres. Ce point est donc à contrôler avec soin, en vérifiant que les mesures prises sont conformes à la situation géographique du logement.
• Cloisons intérieures, ces dernières années ont vu une forte utilisation des murs ou pans de placoplâtre, plus pratiques et plus efficaces pour le passage des tuyaux, à l'aspect final tout à fait lisse et esthétique, facilitant le déplacement des cloisons ultérieurement si on le souhaite.
• Parties communes, les spécifications techniques doivent spécifier chaque partie d'immeuble attribuée à l'appartement auquel elles se réfèrent. C'est par exemple le cas du toit, du jardin ou de la remise. La précisionde ce point est importante et mérite votre attention. Si ces délais ne sont pas précisés dans le document des spécifications techniques, le bien commun sera réparti entre tous les rédidents au prorata de la superficie de chaque appartement.

La co-propriété

La vie en co-propriété nécessite une interaction permanente avec les voisins. Tous les immeubles présentent des parties communes et des surfaces externes, pour lesquels se pose la question de leur gestion.
Aux termes de la loi, toute modification ou ajout à la construction ne doit se faire qu'avec l'accord de tous les résidents de l'immeuble. En outre, de nombreuses municipalités interdisent les modifications de façade telles que les unités extérieures de climatiseurs fixées aux fenêtres, les pergolas ou l'installation de volets particuliers.
Les résidents doivent élire un syndic et payer les frais courants de copropriété conformément aux décisions prises en réunion de copropriétaires. Les frais de copropriété doivent couvrir le coût de la maintenance courante de l'immeuble et la réparation de pannes survenant dans les aires communes. Selon la loi, toute décision d'investissement dans l'immeuble, par exemple peintures à refaire, électricité ou autre travaux de développement, nécessite au moins 75% des voix des résidents.
Ces dernières années, de plus en plus de copropriétaires ont confié la gestion de leur immeuble à des sociétés spécialisées dans la maintenance et la gestion. En de nombreux cas, il s'agit de faibles coûts les premières années, qui augmentent au fil des ans. Il est important de vérifier d'avance s'il existe un arrangement prévu dans ce sens, de demander quel en est le coût mensuel et à qui revient l'autorité de modifier ce montant ultérieurement. Bien sûr, il est également souhaitable de prendre connaissance du contrat de gestion, de sa durée avec la société en question et de la nature des services offerts.
Parfois, l'immeuble contient une remise commune ou une salle de réunion très utile, dont il est bon de connaître d'avance l'existence.
Le parking constitue un critère de plus en plus important au fil des années. Les règles de planification et de construction obligent l'entrepreneur à attribuer une place de stationnement par logement sur une superficie allant jusqu'à 120 m². Il y a lieu de vérifier si le parking est compris dans le prix, s'il est sous abri, s'il est accessible via les aires de parking et le portail / la barrière d'entrée commune, ou si un accès privé est attribué à l'acquéreur.
 
 
 

AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT

Juste avant de signer sur le contrat avec l'entrepreneur, il est conseillé de prêter attention à quelques points afin d'éviter des "surprises" superflues. Une bonne partie des négociations avec l'entrepreneur est menée par l'avocat dont vous aurez loué les services.

Pour l'examen du contrat de vente, l'enregistrement des droits sur l'appartement ou pour tout sujet annexe, il est recommandé d'avoir recours aux services juridiques d'un avocat dont la qualification en la matière est très importante pour la transaction. En tant que représentant de l'acquéreur, il pourra examiner le contrat de vente et y porter un regard tout à fait professionnel de manière à veiller à son équilibre, ce qui peut nécessiter une négociation et la rédaction d'amendements à porter au contrat d'origine de l'entrepreneur.
L'entrepreneur est, en général, représenté par un avocat chargé du transfert de l'appartement auprès du Cadastre / Administration du Territoire Israélien au nom de l'acquéreur.
Bien que cet avocat représente essentiellement l'entrepreneur, ses honoraires sont payés par l'acquéreur de l'appartement. Le contrat rédigé par ses soins, est rédigé pour l'entrepreneur et en cela, il ne représente pas l'acquéreur. La seule opération qu'il réalise pour ce dernier est l'inscription en son nom de ses droits sur le bien acquis.
 

Négociations avec l'entrepreneur

• Prix de l'appartement, il est possible de discuter le prix avec l'agent commercial sur le site de la construction, mais la plupart du temps, celui-ci n'est pas habilité à décider d'une réduction de prix au-delà de la directive générale qui lui a été donnée. Il est plutôt conseillé de spécifier le prix qui vous paraît raisonnable et d'attendre la réaction de l'entrepreneur ou de la personne autorisée à négocier, qui est le plus souvent le directeur commercial.
• Modifications et ajouts, le prix de l'appartement n'inclut pas les modifications et ajouts de construction. Parfois, dans le cadre des négociations face à l'entrepreneur, il est possible de demander certaines modifications ou ajouts aux spécifications techniques proposées, par exemple changements dans la répartition interne des pièces, etc. Ces modifications seront mentionnées par écrit et signées par l'entrepreneur, et constitueront plus tard une annexe au contrat. Il est à noter que plus les travaux sont avancés au moment de la demande et plus élevé sera le coût de la modification.
• Modalités de paiement, la répartition des versements à l'entrepreneur réduira les risques résultant d'une incapacité de ce dernier à poursuivre et à terminer la construction. Cependant, une telle modalité de paiement peut parfois entraîner une augmentation des frais, ceux-ci étant indexés sur l'indice des prix. Ce qui revient à dire que parfois, mieux vaut régler l'entrepreneur sans report de versements, tout ceci étant bien sûr soumis à l'approbation de la garantie bancaire, aux termes de la Loi sur les ventes.
• Date de livraison, la date de remise des clés par l'entrepreneur constitue l'un des paramètres les plus importants pour l'acquéreur puisque c'est selon cette échéance qu'il planifie ses versements, son évacuation du logement précédent, l'inscription des enfants aux établissements scolaires correspondants et son congé de déménagement. Il est donc important d'obtenir de l'entrepreneur un engagement clair et sans équivoque quant à la date de remise des clés avec, en cas de retard de livraison, indemnités convenues d'avance d'un montant équivalant au loyer d'un appartement semblable dans le quartier de l'appartement acheté. Il importe pour cela de vérifier la durée de la période de retard autorisée par le contrat, période qui ne peut être considérée comme violation de ce dernier. Mieux vaut s'assurer avant la signature que ladite période mentionnée dans le contrat ne soit pas trop longue. Une période de 90 jours est généralement admise.
• Dans le cadre des négociations avec l'entrepreneur, il est possible de demander la visite d'un expert en votre nom pour examiner les éventuels défauts de l'appartement au moment de la remise des clés.
• Il y a lieu de vérifier que l'aménagement des aires extérieures de la résidence est inclus dans le prix.
• Il importe également de s'assurer que le contrat stipule bien que tous les impôts et taxes relatifs à l'appartement seront payés par le vendeur jusqu'au moment de la livraison, que la définition de ces taxes comprend l'impôt sur les gains de capital, l'impôt sur la vente et la taxe de développement s'il y a lieu.
• Il est important par ailleurs de vérifier le montant des indemnités prévues en cas de violation de contrat (seulement pour les appartements de seconde main) ainsi que le taux de l'intérêt de retard de paiement.
• Frais d'acceptation de l'Administration du Territoire Israélien, lors de l'acquisition de maisons individuelles de seconde main, et si le terrain sur lequel la maison a été construite est propriété de l'Administration, des "frais d'acceptation" sont à payer à cette dernière au moment de la vente du bien.

Contrat d'option d'achat avec l'entrepreneur

1. Procès-verbal, un procès-verbal dûment signé équivaut à un acte d'engagement à tous points de vue. 
Il est possible de signer un procès-verbal avec l'entrepreneur et de verser une caution qui sera remboursée aux acquéreurs si aucun accord n'aboutit avec l'entrepreneur, et que ceux-ci reviennent sur leur décision d'achat.

2. Aide, consultation et accompagnement juridique, lisez attentivement le projet de contrat et les spécifications techniques, et faites vos remarques. Transmettez ces contrats à l'avocat qui a votre confiance et représente vos intérêts dans la transaction. Votre avocat et celui de l'entrepreneur s'entendront de façon professionnelle pour ce qui est des modifications requises et de la rédaction finale du contrat.

3. Contrats annexes au contrat de vente, conformément à la Loi sur la vente d'appartements 5733/1973, l'entrepreneur vendeur est tenu de joindre au contrat d'acquisition :
    - Les spécifications techniques concernant l'appartement acheté selon les termes détaillés dans le décret sur les ventes d'appartements,
    - Le plan de l'appartement,
    - Le plan du rez-de-chaussée si celui-ci constitue un espace réservé aux piliers de l'immeuble, le plan d'un étage type et le plan du dernier étage,
    - Le plan du terrain extrait du "plan de présentation" aux autorités locales.
  De même, il est recommandé de joindre au contrat les pièces suivantes : 
    - Le certificat valide des droits sur le terrain et extrait valide du cadastre,
    - L'"Accord combiné" : une copie de l'accord combiné entre l'entrepreneur et le propriétaire du terrain ou un certificat de l'avocat sur les droits relatifs au bien,
    - Le permis de construire.
 

Demandes de modifications

1. Il est important de veiller à ce que le contrat contienne une clause vous autorisant à demander à l'entrepreneur d'effectuer des modifications ou des ajouts dans l'appartement. En effet, l'entrepreneur n'est pas obligé d'accepter les modifications demandées par l'acquéreur.
2. Les modifications et ajouts sont à commander auprès de l'entrepreneur en chef et non auprès de ses sous-traitants. De cette façon, la responsabilité de l'entrepreneur sera engagée aussi sur ces modifications et ajouts et il ne pourra s'en dégager.
3. Veillez à formuler par écrit toute demande de modification ou d'ajout, à ce qu'elle soit signée par les deux parties et qu'elle soit jointe en annexe au contrat. La demande inclura les prix de ces modifications, les dates d'exécution et le délai supplémentaire à prendre en compte pour la remise des clés, suite à ces modifications et ajouts (non obligatoire).
4. Avant la signature sur la commande de modifications ou d'ajouts, prenez soin de vérifier les prix admis et raisonnables sur le marché (Argus, Internet, autres entrepreneurs) pour chaque opération envisagée. Pour une information comparative des prix de matériaux et de services, vous pouvez vous adresser au Centre Israélien de la Construction à Ga'ash. Il est à noter cependant qu'il n'est pas admis d'introduire d'autres corps de métier que ceux de l'entrepreneurdans l'appartement avant la remise des clés par ce dernier.
5. N'oubliez pas de vérifier et de mentionner par écrit le montant de l'avoir relatif aux éléments ou accessoires prévus auxquels vous avez renoncé. Vérifiez-en la valeur marchande.
 

Juste avant de signer

1. Lisez avec soin le projet de contrat, en toute tranquilité chez vous, et non au bureau des ventes ni à l'étude de l'avocat de l'entrepreneur.
2. N'hésitez pas à consulter pour avis professionnels, avocats, ingénieurs, architectes, décorateurs ou experts, sur tous les points du contrat et des spécifications techniques.
3. Veillez à ce que chaque "promesse", "accord" ou "entente" entre vous et l'entrepreneur soit mentionné sous forme écrite et claire dans les termes du contrat.
4. Souvenez-vous que tout ce qui aurait été convenu oralement avant la signature du contrat sans y être mentionné par écrit et explicitement, ne saurait avoir de validité juridique et ne pourrait, dans la plupart des cas, faire l'objet d'une réclamation ultérieure.
5. Vérifiez et veillez à ce que toutes les spécifications techniques aient bien été accomplies et inscrites en détail et avec précision. Dans le cas contraire, veillez au moins à ce que les éléments manquants figurent dans une annexe à joindre aux spécifications techniques au moment de la signature du contrat.
6. Vérifiez à nouveau auprès de la municipalité si la construction d'un grand axe routier ou d'un immeuble de service public, susceptibles de gêner votre qualité de vie, est prévue à proximité du logement à acquérir.
 

Droits et devoirs de l'acquéreur de l'appartement, Contrat de vente

1. Le prix de l'appartement fixé dans le contrat doit être définitif et inclure également tous les paiements annexes, à l'exception de la taxe à l'achat, des honoraires de l'avocat et des frais d'inscription.
2. Il y a lieu de s'assurer si le prix contactuel de l'appartement comprend la TVA ou si un supplément correspondant à la TVA sera exigé en plus de la somme stipulée dans le contrat.
3. Il est également nécessaire de vérifier si le prix de l'appartement fixé dans le contrat inclut le prix du parking, si la place de stationnement qui vous est attribuée est sous abri ou non et si elle est contigue à votre appartement.
4. Cumulus d'énergie solaire : selon la réglementation de la planification et de la construction, tout entrepreneur qui installe un système de chauffage de l'eau dans l'immeuble, doit veiller à ce que le système soit solaire ou solaire à relais électrique. Aujourd'hui, de nombreux projets sont équipés de systèmes très perfectionnés de chauffe-eau à gaz.
5. Si un versement est demandé aux acquéreurs pour "développement", il est conseillé de s'enquérir d'avance et d'obtenir par écrit le détail de ces dépenses, leur contenu et leur coût général.
6. Branchement de l'immeuble aux réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone et de gaz. Contrôlez si les frais correspondants sont inclus dans le prix contractuel de l'appartement. Assurez-vous que, hormis les frais de branchement qui concernent votre appartement, c'est-à-dire compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, on ne vous demande pas d'autres paiements en sus du prix de l'appartement tel qu'il est fixé dans le contrat.
7. Antenne télé : vérifiez que l'entrepreneur s'est bien engagé dans les spécifications techniques à vous fournir une antenne télé ou une pré-installation pour antenne télé ou pour TV par câble.
8. Bien commun : contrôlez et vérifiez quelles sont les parties du bien commun qui sont imputées à votre appartement par rapport à l'immeuble. Intéressez-vous notamment à sa répartition : entrée, remises, parking, toit et accès au toit.
9. Notification d'opposition, si l'appartement est construit sur un terrain privé, il est d'usage d'établir une notification d'apposition après la prise de possession de l'appartement et parallèlement à la restitution de la garantie bancaire.
10. Date de remise des clés et retard de livraison : vérifiez que le contrat de vente stipule une date claire et nette de remise des clés de l'appartement. Un retard de 90 jours peut être justifié ; au delà de ce délai, tout retard entraînera le paiement d'indemnités équivalentes au loyer admis pour un appartement semblable dans le même quartier. 
11. Transfert et enregistrement des droits à votre nom, il est nécessaire d'exiger de l'entrepreneur d'inclure dans le contrat de vente une date limite à laquelle il devra avoir terminé l'enregistrement des droits de l'appartement au nom des acquéreurs. En de nombreux cas, la date d'enregistrement des droits est conditionnée par d'autres procédures telles que l'achèvement du parcellement, l'inscription de la copropriété et autres.
12. Calendrier des paiements : veillez toujours à ce que le rythme de vos paiements soit fonction du rythme d'avancement de la construction. Il est possible de convenir d'avance d'un calendrier de paiements et si tel est le cas, vous épargnerez l'indexation sur l'indice des prix jusqu'à la fin des paiements de l'appartement.
 

Garantie bancaire selon la Loi sur la vente d'appartements, assurance investissements des acquéreurs 1974

Conformément à la Loi sur la vente d'appartements (assurance investissements des acquéreurs d'appartements) 5734/1974, l'entrepreneur vendeur est tenu de fournir aux acquéreurs une garantie pour la protection des fonds payés contre la perte de sa propre capacité à terminer la construction, et de transférer les droits de l'appartement aux acquéreurs.
Sur les 15 premiers pourcents du prix de l'appartement, la loi n'impose pas l'apport de garantie mais il est conseillé d'exiger de l'entrepreneur une protection sur la totalité des versements, et ce, dès le premier shekel. 
Aux termes de la loi, voici les moyens par lesquels l'entrepreneur peut protéger les fonds des acquéreurs :
1. Apport de garantie bancaire selon la Loi sur la vente (d'appartements) pour assurer les fonds versés par l'acquéreur. Cette garantie sera mise à profit pour les acquéreurs si l'entrepreneur ne respecte pas son engagement de leur transmettre les droits sur l'appartement, et ce, suite à une saisie effectuée sur le bien, une liquidation ou la désignation d'un administrateur judiciaire auprès de l'entrepreneur ou des propriétaires du terrain.
2. Apport de police d'assurance d'une compagnie israélienne d'assurance pour la garantie du remboursement des fonds versés en acompte sur l'appartement, si l'entrepreneur ne respecte pas son engagement défini ci-dessus, au paragraphe 1. Si vous recevez de l'entrepreneur une police d'assurance, prenez soin de vérifier que l'intégralité de la prime relative à la totalité de la période a été payée d'avance.
3. Mise en hypothèque de l'appartement ou d'une partie relative du terrain sur lequel il est construit au profit des acquéreurs. Cette solution est rarement adoptée et compliquée quant à sa mise en pratique, non applicable en général.
4. Enregistrement d'une notification d'opposition auprès du Cadastre concernant l'appartement ou une partie relative du terrain de la construction, sachant qu'aucune hypothèque n'a été inscrite sur le bien en question, ni saisie ni droits d'un tiers. Cette solution n'est pertinente que pour un faible pourcentage des biens administrés et enregistrés au Cadastre, et dans tous les cas, elle ne constitue pas une protection des fonds transmis à l'entrepreneur par les acquéreurs, mais limite plutôt la possibilité de revente d'un terrain déjà acquis.

De ces 5 solutions définies par la législation, celles qui sont aujourd'hui recommandées et les plus courantes pour assurer les fonds investis, sont la garantie bancaire ou la police d'assurance.
 

Régularisation des paiements

Paiement de la garantie
La Loi sur la vente d'appartements stipule que l'entrepreneur est tenu d'assumer les frais relatifs à l'apport de la garantie, à moins qu'il en ait été convenu autrement entre les parties, et elle en fait porter l'entière responsabilité à l'entrepreneur vendeur. Veillez à vérifier avec l'entrepreneur et avant la signature du contrat que le coût de l'acquisition de la garantie est bien sous sa responsabilité et qu'il est bien compris dans le prix de l'appartement.

Autres points à surveiller
1. La Loi ne stipule pas l'indexation des sommes de la garantie bancaire ou de la police d'assurance sur l'indice des prix ou le dollar. Cependant, l'acquéreur a le droit le plus absolu et cela est tout à fait admis, de demander et de choisir la formule d'indexation qu'il préfère pour maintenir la valeur réelle de son investissement.
2. Presque toutes les garanties de la Loi sur la vente d'appartements, émises par les banques comme faisant partie du processus d'accompagnement financier des projets, stipulent une "condition de dépôt" selon laquelle la garantie n'est valable que si la somme est versée au compte du projet accompagné par la banque. Il est conseillé d'effectuer les versements à l'entrepreneur par chèque barré au compte exclusuf du bénéficiaire et de le déposer sur le compte bancaire du projet et non de l'entrepreneur. En cas de besoin d'encaissement e la garantie bancaire, l'acquéreur devra joindre les originaux des reçus bancaires pour attester des dépôts.
 

Paiements en fonction des travaux de construction

Selon la règle n°1 de la réglementation des ventes d'appartements sur l'assurance investissements des acquéreurs de logements 5735/1975, si la garantie que vous avez obtenue n'est ni une garantie bancaire ni une police d'assurance, en dépit du calendrier des versements convenu dans le contrat de vente, les dates de paiement s'échelonneront selon l'avancement des travaux : 
1. A la fin de la construction du plafond de l'espace sur piliers du rez-de-chaussée ou de la construction du plancher du rez-de-chaussée lui-même, quand il n'y a pas d'espaces sur piliers, 40% du prix de l'appartement (dont le dépôt versé au moment de la signature du contrat.
2. A la fin de la construction de la charpente de l'étage correspondant à l'appartement acquis, y compris les cloisons intérieures et à l'exception des cadres et des canalisations d'eau et électricité, 20%.
3. A la fin des plâtres intérieurs ou substituts pour enduit de plâtre selon les indications des spécifications techniques, 15% supplémentaires.
4. A la fin des plâtres ou du revêtement extérieurs, 15% supplémentaires.
5. A la livraison de l'appartement selon le contrat, 10%.
 
 
 

RECEPTION DE L'APPARTEMENT

Avant de signer sur le protocole et de verser le solde dû, n'omettez pas de contrôler les derniers points suivants :
 

Formulaire n°4

Avant de remettre un appartement neuf à ses acquéreurs et comme condition à la réception du "formulaire n°4", l'entrepreneur doit obtenir un certain nombre de certificats de la mairie ou des autorités locales. Ce formulaire contient des certificats de la défense civile, des pompiers, de la compagnie israélienne d'électricité et de la compagnie de télécommunications Bezeq. De même, ce formulaire contient le certificat de l'Institut des Normes Israéliennes et de divers services municipaux tels que le service de l'hygiène et de l'eau. L'obtention de ce formulaire certifie que l'entrepreneur a respecté toutes les conditions exigées par les diverses autorités et que le permis de construire n'a pas été enfreint.
Ce n'est qu'après l'obtention de ce formulaire signé par la mairie que l'entrepreneur pourra demander le branchement de l'immeuble aux réseaux de l'eau et de l'électricité.

Il est interdit d'habiter un logement pour lequel le formulaire n°4 n'a pas été délivré!!

Acceptation de l'appartement
1. Veillez à recevoir la notification de livraison de l'appartement avec quelques jours d'avance et non pas de façon spontannée.
2. Il est nécessaire d'effectuer un contrôle complet et pointilleux de l'appartement avant de signer le document d'acceptation d'entrée en possession du bien. A ce stade, vous pouvez vous faire assister d'un ingénieur attitré.
3. Le formulaire ou protocole de remise des clés doit être rédigé de façon claire et précise avec la mention de tous les défauts constatés dans l'appartement et il est nécessaire de convenir avec l'entrepreneur d'une date possible pour lui, quant à la réparation des éventuels défauts.
4. Les défauts non repérables au moment de la rédaction du protocole et de la réception de l'appartement et ayant été découverts par la suite, feront l'objet d'un compte rendu par écrit à l'entrepreneur en l'espace d'un temps raisonnable après leur découverte.
5. Lors de la remise des clés de l'appartement, les entrepreneurs ont généralement coutume de remettre aux nouveaux résidents, en plus des divers certificats de garantie, un guide de maintenance dont il est préférable de respecter les instructions pour éviter de futurs dysfonctionnements.
 

Contrôle par un spécialiste

Il est possible de se faire assister d'un spécialiste pour inspection de l'immeuble après sa construction. De nombreuses sociétés exercent sur le marché et fournissent ce service pour des sommes variant de 1.000 à 2.500 shekels selon les caractéristiques de l'appartement et son emplacement.
 

Défauts les plus fréquents

Les défauts possibles dans la construction sont variés et nombreux. Nous ne pouvons certes pas les énumérer tous, mais en voici quelques-uns, les plus fréquents, qui vous permettront de saisir concrètement la nature de ce qui est considéré comme un défaut de construction et quelles peuvent en être les conséquences, surtout quand toutes les mesures de prévention n'ont pas été prises :

Défaut d'isolation et humidité
Le phénomène de l'humidité dans les appartements figure au nombre des problèmes plus sérieux. Les origines de l'humidité peuvent être nombreuses et variées : fuite de canalisation d'arrivée d'eau ou d'évacuation des eaux usagées, défaut d'isolation extérieure entraînant l'infiltration des eaux de pluie et autres facteurs.
Certes, les technologies et matériaux utilisés aujourd'hui permettent une isolation efficace des appartements, mais la rigueur de l'application et le niveau professionnel de l'exécutant ne suffisent pas toujours. C'est en cela que souvent se trouve la clé de la plupart des problèmes relatifs à l'isolation.

Défauts de sol ou carrelage
Dans ce domaine également, il existe toute une gamme de défauts possibles et caractéristiques. Certains peuvent provenir d'un mauvais matériau de fabrication des dalles, d'un matériau qui ne répond pas aux nrmes existantes à ce sujet.

Autres anomalies
Elles sont en général tout aussi graves et fréquentes et émanent d'un défaut d'exécution, c'est-à-dire d'un manque de qualification professionnelle des carreleurs ou autres corps de métiers.
 

Restitution des garanties de la Loi sur la vente lors de la réception de l'appartement

La restitution de l'acte de garantie ou de la police d'assurance aux mains de l'entrepreneur lors de la réception de l'appartement ne doit s'effectuer que dans les conditions suivantes :

1. S'il s'agit d'un bien administré et inscrit au Cadastre, un certificat émanant du Bureau du Cadastre doit vous être fourni, certificat relatif à la notification d'opposition au profit des acquéreurs, avec une mainlevée de la banque de l'entrepreneur accompagnant le projet, selon laquelle l'appartement ne fait plus l'objet d'une hypothèque garantissant les dettes de l'entrepreneur.

2. S'il s'agit d'un bien non administré qui n'est pas inscrit au Cadastre, vous devez recevoir une copie originale du contrat de fermage établi entre les acquéreurs et l'Administration du Territoire Israélien, accompagné d'une mainlevée comme détaillée ci-dessus. Dans la plupart des contrats de vente, il existe une clause stipulant que dès le transfert de propriété ou la réception du contrat de fermage de l'Administration du Territoire Israélien, la garantie bancaire sera déposée en fiducie auprès de l'avocat de la société jusqu'à l'accomplissement de l'une des conditions décrites ci-dessus.
 

Responsabilité de l'entrepreneur sur la réparation des défaus de construction

La Loi sur la vente d'appartements de 5733/1973 stipule deux périodes de responsabilité de l'entrepreneur sur les réparations de défauts de construction :

1. La période de contrôle, qui commence au jour de mise à disposition de l'appartement à l'acquéreur et qui dure de 1 à 7 ans selon la nature de lélément défectueux.
La liste qui suit définit les étapes de la période de contrôle des divers éléments de construction :

• Tuyauterie, y compris système de chauffage et drainage : 2 ans
• Pénétration d'humidité venant au plafond, aux murs et dans l'abri : 3 ans
• Machines, moteurs et cumulus : 3 ans
• Ecaillage du revêtement dans la cage d'escalier : environ 3 ans 
• Affaissement de dalles au rez-de-chaussée :3 ans
• Affaissement de dalles au parking, sur les trottoirs du chemin de l'aire de l'immeuble : 3 ans
• Fissures qui travaillenent dans les  murs et plafonds :5 ans
• Ecaillages importants sur les revêtements extérieurs : 7 ans
• Toute incompatibilité autre qu'une incompatibilité fondamentale : 1 an.

2. Période de garantie : période de 3 ans après la période de contrôle.
Durant la période de garantie, c'est à l'acquéreur qu'incombe l'obligation de démontrer l'origine du défaut. Il convient donc de vérifier que celui-ci ne résulte pas d'un usage contraire aux instructions de l'entrepreneur / du fabricant, ni d'une négligence, ni d'un défaut de maintenance qui serait contraire à ces mêmes instructions.
En général, les entrepreneurs ont coutume d'effectuer les réparations en série à la fin de la première année, mais cela ne les dégage pas de leur obligation légale concernant les éléments mentionnés plus haut.

La Loi sur la vente d'appartements est une loi impérative sur foi de laquelle ne peut être rédigé qu'au bénéfice de l'acquéreur. C'est pouquoi il est impossible d'annuler, de modifier ou d'écourter les périodes de contrôle et de garantie, pas même par un accord ou une renonciation de l'acquéreur dans le contrat de vente.
 
 

NUMEROS DE TELEPHONE UTILES

Administration du Territoire Israélien

Bureau principal : 02-6208422

Région du Centre : 88, Rue Menahem Begin, Tel-Aviv, 03-5638383

District de Tel-Aviv : 116, Rue Menahem Begin, Tel-Aviv, 03-6638111

District de Jérusalem : 216, Rue Jaffa, Jérusalem, 02-5318888

Région du Nord : Rue Carmel, BP 58, Nazareth Illit, 04-6558211

District de Haifa : 15, Rue Pal-Yam, Haifa, 04-8630855

Région du Sud : 1, Rue Ben-Zvi, Beer-Sheva, 08-6294777

Site Internet : www.mmi.gov.il
 

Bureau de l'expert foncier

03-5225969

Site Internet : www.landvale.org.il
 

Ministère de la Construction et de l'Habitat

BP 18110, Jérusalem, code postal 91180

02-5847147

Site Internet : www.moch.org.il
 

Ministère de la Justice, bureau du recensement foncier selon les régions

Gush Dan
41, Rue Saul Hamelekh, Tel-Aviv
03-6979500
23,Rue Kedochei Kahir, Holon
03-5025858
26, Rue de la Histadrout, Petah Tiqwa
03-9056555

Jérusalem
34, Rue Ben Yehuda, Jérusalem
02-5696156

Région Nord
13, Rue Hillel Yafe, Hadera
04-6224953
16, Rue Hamelaha, Nazareth Illit
04-6478080
1, Rue Shalom Hagalil, Akko
04-9551354

Région Sharon
3, Rue Bareket Reuven, Netanya
09-8600222

Ha-Shfela
4, Rue Ezra, Rehovot
08-9457901

Région Sud
4, Rue Hatikva, Beer-Sheva
08-6264477
 

 
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